Como Invertir en Inmuebles para Alquilar

A la hora de Invertir en Inmuebles para alquilar, el cash flow juega un papel muy importante.

La Inversión inmobiliaria es increíble: la belleza de las propiedades, los acabados exteriores, los suelos de madera, techos altos, ventanas grandes buenas vistas…

Todo esto es muy bonito y está muy bien pero apenas nos importa a los que invertimos en propiedades para alquilar. Ya que al final el exterior, acabados y glamour de las propiedades solo sirven para atraer a los futuros propietarios que pagarán tu alquiler.

Lo que realmente importa y de lo que vamos hablar en el video de hoy es cómo convertir una casa para alquilar en 2020 en una fuente de ingresos que cubra todos los gastos de la hipoteca, genere cash flow, y nos llene un poquito más los bolsillos cada mes.

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Casas para Alquilar en 2020

A la hora de comprar una casa para alquilar, creo que todos estamos de acuerdo que lo más importante es que nos genere un cash flow positivo.

Lo que significa que los ingresos por alquiler tienen que ser lo suficientemente altos como para poder cubrir los gastos de la hipoteca e incluso además generarnos beneficios.

Personalmente pienso que tener un portfolio de multiples propiedades de alquiler que generen un cash flow positivo, es una de las mejores maneras de alcanzar la libertad financiera.

Sin embargo por otro lado, si no llevas mucho tiempo en el mundo de la inversión inmobiliaria, puede que no sepas lo cálculos que hay que hacer y cuales son los factores más importantes para obtener un cash flow positivo con el alquiler de la propiedad.

Pero no te preocupes, porque continuación vamos a ver los factores más importantes que deberías tener en cuenta a la hora de buscar una propiedad de inversión, para que puedas transformar una casa en una fuente constante de ingresos pasivos.

Cómo calcular el Cash Flow en una Propiedad

Pero lo primero vamos a ver rápidamente en qué consiste y cómo se calcula el cash flow en una propiedad.

Pues bien que es el cash flow positivo en una propiedad, para que lo entiendas de una manera super fácil, el cash flow positivo o flujo de caja positivo, es el dinero que te va quedar en tus bolsillos todos los meses después de pagar todos los gastos asociados con la propiedad y la hipoteca con los ingresos generados por el alquiler.

Y es muy importante como he mencionado otras veces contar con los gastos asociados, como impuesto de propiedad, mantenimiento, impuestos…Pero para que lo entiendas mejor, vamos a verlo con un ejemplo:

Supongamos que tenemos una hipoteca de $1,000 con los siguientes gastos asociados:
Impuesto de Propiedad:$100
Seguro $30
Mantenimiento $250 (1% sobre el valor de la propiedad)
Comunidad $70
Fondo por Inmueble vacío $200 (Fondo para imprevistos en caso de que tengamos la vivienda vacía entre inquilino e inquilino)

Lo que haría un total de $1650 de gastos mensuales.

Por otro lado la vivienda la vamos alquilar por $2000 al mes.

Por lo que él cash flow quedaría de la siguiente manera $2,000 – $1650, esta propiedad nos estaría generando unos ingresos mensuales de $350.

Así que si inviertes en una propiedad que te genere un cash flow positivo, no solo vas a tener unos ingresos extra sino que vas a olvidarte de cualquier preocupación en relación a tu hipoteca. Pero sí por el contrario no haces bien los deberes y el cash flow de la propiedad es negativo, esto podría llegar a generarte problemas con tus finanzas.

Y bien si por alguna razón te encuentras en esta situación o estas buscando una propiedad de alquiler, vamos a ver 6 puntos super importantes para asegurarnos que la propiedad nos genere un cash flow positivo.

Cómo Generar un Cash Flow Positivo

Ahora vamos a ver todas las ventajas a la hora de Invertir en fondos Indexados.

1. Fijar el Precio de Alquiler

Lo primero de todo es asegurarnos que el precio de alquiler de la vivienda es el adecuado. Ya que tal y como acabamos de ver en la fórmula para calcular el cash flow, el alquiler es el factor número uno que directamente va afectar para que tengamos un cash flow positivo o negativo.

Por eso lo primero que te recomiendo que hagas como propietario es asegurarte de que estas fijando el precio correcto por el alquiler.

Ya que por sentido común si fijas un precio de $100, $200, $300 por debajo del precio de mercado, eso mismo vas a perder todos los meses en tu cash flow.

Y quiero aclarar que con esto no quiero decir que tengas que cobrar un valor más alto por el alquiler de lo que realmente vale la propiedad, ya que podría ser peor el remedio que la enfermedad, y resultarte complicado encontrar un inquilino y perder dinero todos los meses por tener la vivienda vacía.

Así que personalmente como inversor te recomiendo que cobres el precio justo.

Y me imagino que la siguiente pregunta ahora mismo es, ok Hugo entonces, cuál es entonces el precio justo. Pues la mejor manera de saberlo es que busques 5-10 propiedades por la zona, de características similares, veas lo que los otros propietarios están cobrando y fijes un precio lo suficientemente competitivo de alquiler como para atraer la atención de nuevos inquilinos.

2. Incrementar el Precio de Alquiler

Pues bien si por el contrario ya tienes una casa para alquilar, pero no te esta trayendo ningún tipo de beneficio vas a tener que subir el precio del alquiler.

Para ello tienes que saber las leyes y regulaciones en cuanto a la subida del alquiler en tu país o ciudad si es que aplican. Ya que si este es tu caso vas a estar limitado a aumentar el alquiler a un porcentaje máximo cada año.

Aunque esto podría causar algún tipo de problema con los inquilinos, piensa que mientras los incrementos sean razonables y tus inquilinos lo sepan desde el primer momento, como al final se trata de subidas anuales que van más o menos a la par con la inflación no deberías tener ningún tipo de problema.

Sin embargo este es un aviso para los Inversores que sean principiantes no trates siempre de subir el máximo año atrás al año, y aunque esto no es una regla fija y va depender de cada situación, personalmente pienso que podría ser un error. Ya que piensa que si tus inquilinos siempre pagan a tiempo y tratan bien tu propiedad, ¿te vas arriesgar a perderlos o a que puedan empezar a tratar mal tu casa?

Pero para que no te encuentres en esta situación te recomiendo que hagas lo siguiente:

Deja claro desde el principio en el contrato de alquiler las subidas anuales.
Permite mascotas en la propiedad, ya que es un servicio de alta demanda.
Haz reformas en la propiedad de bajo coste pero que mejoren la calidad de vida de tus inquilinos y genere más demanda de alquiler.

3. Crear Fuentes Alternativas de Ingresos

El tercer consejo para generar cash flow positivo en tu casa para alquilar, es que busques nuevas fuentes de ingresos.

Una de las más conocidas y que te van ayudar a incrementar el cash flow de la propiedad es una plaza de garaje o un trastero.

Si tienes un montón de espacio en en el sótano de tu casa, puedes ofrecer ese espacio extra como lugar de almacenamiento. O si tienes un garaje con capacidad para varios coches considera dividirlo y alquilarlo parcialmente.

Esta es una de las partes que más me gusta de la inversión inmobiliaria, porque hay un montón de posibilidades de generar nuevas fuentes de ingresos, como por ejemplo en lugar de alquilar una casa entera, acondicionar el sótano como un estudio y alquilar ambos niveles por separado.

4. Negociar las Condiciones de tu Hipoteca

Bueno volviendo a la fórmula que hemos visto al principio sobre el cash flow, la segunda parte de la ecuación que podemos modificar son los gastos, y sin duda es la que más impacto va tener en que puedas generar o no un cash flow positivo es la hipoteca.

Por esta misma razón es super importante que antes de comprar la propiedad de alquiler hagas una búsqueda sobre todas las opciones para que puedas elegir la mejor de todas.

Y para que una propiedad de alquiler pueda generar cash flow positivo de manera más fácil, tenemos que encontrar tasas bajas de interés e hipotecas con un periodo de amortización más largo, ya que de esta manera la cuota mensual de tu hipoteca será menor y te será más fácil generar un retorno positivo.

Y si ya tienes una propiedad entonces una de las formas más fáciles de conseguir un cash flow positivo es re-hipotecando o renegociando las condiciones de tu hipoteca.

Digamos por ejemplo te quedan 10 años de hipoteca, podrías renegociar a 15, 20 o incluso 30 años para bajar el precio de las cuotas y generar un retorno positivo instantáneo, o también además podrías renegociar un mejor porcentaje de interés en tu hipoteca con tu banco o prestamista en lugar de extender el periodo de amortización.

5. Gastos Asociados a la Hipoteca

El siguiente consejo es reducir los gastos asociados a la hipoteca. Por eso como inversor te recomiendo que de antemano hagas un estudio para saber todos los gastos asociados con la propiedad, ya que hacer los cálculos solo en función a la hipoteca es un grave error que normalmente cometen muchos principiantes y les lleva a tener un cash flow negativo.

Y aquí vamos a tener varios tipos de costes, unos como el seguro, e impuestos que son bastante fáciles de calcular y otros como el mantenimiento o reparaciones que son muy complicados de predecir.

Una regla super conocida que te recomiendo que uses es la regla del 50% en la cual los gastos asociados y de gestión de la propiedad no deben de sobrepasar el 50% de los ingresos brutos por alquiler.

Imagínate por ejemplo que dentro del alquiler, incluyes gastos como el agua u otro tipo de servios que se comen todos los meses un trozo grande tu cash flow, entonces deberías considerar la opción de que el inquilino se hiciera cargo de esos gastos.

También por ejemplo si tienes que pagar todos los meses a un property manager por gestionarte la propiedad, podrías hacerlo tu mismo y ahorrarte un poco más, y lo mismo aplica a las reparaciones o mantenimiento, en lugar de tener que contratar a una empresa que haga las reparaciones, tu mismo podrías hacer arreglos sencillos que te van ayudar a ahorrar un montón en estos gastos asociado

6. Cambiar tu Estrategia de Alquiler

Y por último, si ya has probado todos y cada uno de los puntos de los que acabamos de hablar y aún así tu propiedad no genera aún un cash flow positivo, puede que el problema se encuentre en la estrategia de Inversión.

Piensa que para hacer dinero con el alquiler de una casa hay básicamente dos estrategias que podemos usar: el alquiler a largo plazo y el alquiler a corto plazo tipo Airbnb.

Pongamos el ejemplo de que acabas de comprar una propiedad de inversión para alquilar en una zona turística de alta demanda, y tienes el apartamento alquilado a un inquilino a largo plazo durante todo el año.

En este caso lo mas probable es que pudieras generar más beneficios alquilando durante los meses de temporada alta, puentes y fines de semana en lugar de alquilar a largo plazo. Ya que podrías cobrar un mayor precio de alquiler a través de Airbnb por ejemplo y así conseguir un cash flow positivo.

Conclusión Final

En resumen, si sigues todos y cada uno de estos puntos y estrategias de los que hemos hablado hoy vas a conseguir que tu inversión inmobiliaria de alquiler te pueda generar un cash flow positivo.

También quiero recordarte que es muy importante que antes de invertir tu dinero hagas un estudio y análisis de todos estos puntos que hemos hablado o cuentes con la ayuda de un profesional especializado.

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