Cómo Invertir en Inmuebles en España

Hoy vamos a ver 6 estrategias de Inversión para que tu también puedas Invertir en Inmuebles en 2020.

Inmuebles en España 2020

Tengo algo que confesaros… por si no lo sabíais aún, la Inversión en bienes raíces es no solo una de mis inversiones favoritas sino de una gran cantidad de Inversores y seguidores del canal, de hecho en mis últimos videos varios de vosotros me preguntado sobre cómo Invertir en Bienes raíces en España.

Y es que no sé si será el tiempo, sus playas, la comida o su gente. Pero cuando hablamos de Inversión Inmobiliaria en España, hay que destacar que poco a poco va ganando cada año el interés de más Españoles tanto dentro como fuera de España y extranjeros de todo el mundo que buscan diversificar sus Inversiones en inmuebles.

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¿Porqué Invertir en bienes raíces?

Personalmente pienso que hay un montón de maneras de sacar beneficio de esta inversión. Ya que el Real Estate lleva generado distintos tipos de rentabilidad a sus inversores a lo largo de los años: bien sea por el aumento de precio o revalorización de la misma, usando la propiedad para el alquiler, o comprando renovando y volviendo a vender.

De hecho, es que hasta que explotó la burbuja en el 2008, invertir en inmuebles era algo que se debía hacer si o sí, ya que como los precios no paraban de subir, se veía como una Inversión 100% segura, con apenas riesgo de perder dinero. Y esta fue precisamente la principal razón por la que mucha gente se puso a comprar como locos, y sin pararse a pensar en las consecuencias se endeudaron hasta las cejas y luego paso lo que paso…

¿Y porque menciono todo esto? Porque la crisis de 2008 creo que nos dejó varias cosas claras a todos: lo primero, que eso de que los precios siempre suben es erróneo y también que invertir usando el apalancamiento puede ser peligroso si la cantidad de deuda es elevada o esta por encima de nuestras posibilidades. Así que recuerda que antes dé invertir en bienes raíces es muy importante tener en cuenta estos dos factores.

1 La Inversión inmobiliaria como cualquier otra Inversión conlleva cierto nivel de riesgo.
2 Cuidado con el Apalancamiento.

Pues ya sin más vamos a ver 6 estrategias de Inversión, para que todos aquellos que estéis pensando en invertir en inmuebles podías evaluar cuál es la que más se ajusta a tus necesidades y perfil como Inversor.

6. Crowdfunding Inmobiliario

Quiero empezar hablando sobre el crowdfunding inmobiliario porque va ser una de las que van a requerir de menor capital inicial para poder invertir, y porque además puede ser una opción de inversión en bienes raíces si te encuentras fuera de España como yo, pero quieres Invertir en tu país natal.

Por si no sabes en qué consiste el concepto de crowdfunding, déjame que te lo explique rápidamente. El crowdfunding es una forma de inversión en la que muchos inversores se juntan para invertir en algo que no podrían invertir scada uno por separado.

También destacaría que en los últimos años el crowdfunding inmobiliario está cogiendo mas fuerza, yo creo que probablemente gracias a todas las plataformas que conectan inversores con inmobiliarias.

El top 5 de plataformas de Crowdfunding inmobiliario en España basado en la rentabilidad media anual a fecha de 9 de Julio de 2020 son:

Housers con una rentabilidad del 7%
EstateGuru con una rentabilidad del 9.1%
CrowdEstate con una rentabilidad del 12%
Stockcrowdin con una rentabilidad del 12% también
Y por último Brickstarter con una rentabilidad del 9.27 %

Una de las cosas que más me gusta de esta Inversión es que cómo particular puedes ser dueño de un inmueble para alquilar o vender sin tener que invertir cientos de miles de euros. De hecho, es que podrías invertir con un capital inferior 1.000€.

5. Comprar para alquilar (Rental Income)

Otra forma de invertir en bienes raíces es el Rental Income, o lo que es lo mismo, comprar una propiedad para alquilarla.

Este tipo de inversión puede ser la estrategia perfecta para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo, ya si se ejecuta correctamente podrías llegar a escalarlo y tener múltiples propiedades de alquiler.

Pero antes de nada si te planteas seguir esta estrategia, tienes que entender el concepto cashflow. Ya que para que esta estrategia tenga sentido y puedas no solo ganar dinero a largo plazo si la propiedad aumenta de valor y decides vender, sino que podrías generar ingresos pasivos mensuales si la propiedad genera un Cash-flow positivo con su alquiler.

Cash flow Positivo

El cash-flow o flujo de caja positivo quiere decir que básicamente, los ingresos mensuales generados por el alquiler, sean mayores que los gastos generados por la hipoteca. Además no olvides incluir dentro de los gastos, gastos asociados como el impuesto de propiedad, gastos de comunidad o mantenimiento.

Vamos a verlo mejor con un ejemplo: imagínate que todos los gastos mensuales de tu hipoteca son 500€ y alquilas la propiedad por 750€. En este caso en particular estarías generando unos ingresos pasivos mensuales de $250, por lo que no solo tu hipoteca se estaría pagando sola cada mes sino que además el dinero generado por el cashflow de la propiedad al cabo de varios años lo podrías usar para la entrada de una nueva vivienda y repetir la misma estrategia.

Como esta es una estrategia muy interesante a la hora de invertir en bienes raíces haré un video hablando en detalle de ello.

Localización

Otra cosa que deberías informarte bien antes de comprar es la localización, ya que es otro factor clave para este tipo de inversión. Piensa que no va ser lo mismo comprar un piso en el centro de Madrid que comprarlo en Alicante. Ya que no solo el precio por metro cuadrado va ser muy diferente, sino que además la facilidad para alquilar y su valor de venta también lo serán.

Y ahora una vez que hemos hablado de todos estos puntos, Puedes estar pensando, pero Hugo ¿voy a necesitar un gran desembolso inicial? ¿Cuál es el capital mínimo que necesito?

Si, siento decirte que si, vas a necesitar disponer de un capital inicial ahorrado:

Cuenta con un 20% como mínimo sobre el valor de la propiedad para pagar la entrada, además de un 10% aproximado para poder hacer frente a todos los gastos de cierre. Pero no dejes que los números te asusten, comprar para alquilar es un tipo de inversión inmobiliaria muy común.

También es importante que antes dé adentrarnos en este tipo de inversión hay ser conscientes de los riesgos que conlleva.

Y creo que todos sabemos cuál es el principal riesgo ¿verdad?

Pues que como no obtengas ingresos mensuales para cubrir la hipoteca, bien porque no consigues alquilarla o bien porque el inquilino deje de pagar el alquiler, sino tienes recursos para hacer frente a la hipoteca, podrías meterte en un problema.

Por lo que sí no dispones de mucho dinero y quieres invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos, podrías buscar opciones alternativas más asequibles para empezar como por ejemplo una plaza de parking.

4. Comprar Inmuebles para Reformar y Vender

Otra forma de Invertir en Bienes Raíces es comprar para reformar y vender.

Esta podría ser una forma rápida de generar ingresos siempre y cuando dispongas de un factor muy importante, el tiempo! Por lo que no lo recomiendo si no estás físicamente en España o no dispones de una persona de confianza que pueda ayudarte con ello. Ya que vas a necesitar encontrar un buena oportunidad la cual necesite una reforma “leve”, y que pueda revalorizarse con cambios estéticos que no sean estructurales.

Y es que para que esta estrategia funcione piensa que lo cambios en la propiedad tienen que ser estéticos básicamente chapa y pintura.

Además es importante también que a la hora de calcular el presupuesto que vas a necesitar, cuentes con gastos en contratistas, inspectores y tasadores que puedan ayudarte a encontrar los problemas que pueda tener el inmueble y definir el presupuesto máximo para la reforma. Y cuenta de antemano con que los gastos van a ser mayores al presupuesto inicial. De hecho por tirar por lo alto piensa un 20% extra, pero créeme que es mejor contar con ese extra y al final no tener que pagarlo a que luego te vengan las sorpresas.

Y aunque este tipo de inversiones inmobiliarias llama muy fácilmente la atención, por lo de hacer dinero rápidamente. El riesgo es bastante alto, y a no ser que tengas experiencia o cuentes con un buen asesoramiento puedes terminar perdiendo dinero.

Solo te aconsejaría invertir de esta forma si es algo que te apasione, ya que ya sabes que cuando algo nos apasiona vamos a investigar todo lo que haga falta y dedicar el tiempo necesario para asegurarnos de que nuestra Inversión de sus frutos.

3. Alquiler a corto plazo

Otra forma de Inversión en Bienes Raíces, es el alquiler a corto plazo.

La gran ventaja que destacaría de este tipo de Inversión es que es un recurso fácil para obtener una alta rentabilidad a corto plazo, gracias a que durante los últimos años se ha desarrollado una nueva tendencia de viajar alquilando un inmueble por un periodo corto de tiempo en lugar de pagar un hotel.

Si te estás preguntando, Hugo, ¿Cuál es la principal diferencia entre el alquiler a corto plazo y el alquiler normal y corriente?

Pues la principal diferencia es la estrategia a la hora de alquilar la propiedad, ya que en lugar de alquilar a un solo inquino por un periodo largo de tiempo, vamos a poder alquilar la propiedad a corto plazo durante los periodos de vacaciones obteniendo una mayor rentabilidad a través de plataformas como por ejemplo Airbnb.

Sin embargo hay muchos factores que deberías tener en cuenta antes de adentrarte en este tipo de Inversión, como por ejemplo:

Lo primero el tiempo y la dedicación, ya que la rotación de alquiler entre varios inquilinos va requerir de tu presencia o de una persona que pueda estar encargada de gestionarlo.
Lo segundo es la ubicación del inmueble, y esta es clave para obtener un buen rendimiento. Así que te recomiendo que investigues bien para saber si es una buena zona para alquilar, cuantos y cuales son los meses al año de temporada alta, cual es el tráfico de turismo durante la temporada baja o cual es el alquiler medio tanto para temporada alta como temporada baja.
También es importante que hagas una estimación aproximada de los días que necesitarías tener alquilada la propiedad al año para poder cubrir la hipoteca y empezar a generar beneficio.
Por último también te recomiendo que mires detalladamente todas las regulaciones legales sobre el alquiler a corto plazo o como alquilar una propiedad a través de Airbnb además las comisiones que te cobrarían.

2. Invertir en inmuebles con fines comerciales

Otra opción sería en lugar de invertir en viviendas residenciales para alquilar invertir en Locales comerciales, oficinas y naves industriales o de logística.

Sin embargo aunque estas inversiones pueden ser muy rentables, vas a necesitar un mayor capital inicial para invertir, ya que por lo general son propiedades de mayor tamaño y por lo tanto más caras y además a la hora de acceder a un préstamo para su compra vas a tener más dificultades y restricciones.

Por lo que considero que esta estrategia de inversión no es para principiantes, ya que aunque cuentes con el capital necesario para Invertir, piensa que tanto administrar como controlar locales comerciales u oficinas no va ser tan sencillo como alquilar una casa para que alguien viva en ella.

1. Invertir en Inmuebles de manera Pasiva

Y por último otra opción para aquellos que quieran invertir de manera pasiva en bienes raíces son los REITs, o más conocidos en España como SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)

Y por si nunca antes habías oído hablar sobre los REITs: Son sociedades de inversión que tienen una cartera de activos inmobiliarios: como pueden ser locales comerciales, viviendas, oficinas, centros comerciales… Básicamente, como si fuera un fondo de inversión que invierte en inmuebles.

Los REITs son una de mis formas favoritas de invertir en Real Estate por un montón de razones:

La primera de ellas es que vas a poder Invertir en el Mercado Inmobiliario sin tener que adquirir un bien o hipotecarte.
También quiero destacar la facilidad para invertir, ya que vas a poder comprar acciones de REIT’s desde menos de 100€ en adelante.
Otra razón mas es la liquidez, ya que como las acciones de REIT´s operan en bolsa, vas a poder comprar y vender de manera fácil y rápida.
Tampoco me quiero olvidar de la diversificación, ya que gracias a la diversificación el riesgo siempre va ser menor mientras que los rendimientos a su vez pueden ser muy altos.
Y por último mi preferida, los beneficios, ya que vas a poder recibir ingresos constantes por dividendos. Y los rendimientos de los dividendos de los REIT son muy altos. Ya que están obligados a repartir dividendos superiores al 80% de sus ganancias.

Conclusión Final

Para terminar quiero mencionar que además de todas estas opciones hay otras como los títulos y bonos hipotecarios emitidos por los bancos, que por si no te suenan fueron los que llevaron a la quiebra al sector Inmobiliario en 2008.

Incluso si quieres ir un paso mas allá, también podrías invertir en inmuebles como profesional, y acudir a subastas inmobiliarias en las que la gente compra a un precio menor que el de mercado. O porque no, también podrías montar tu propia inmobiliaria y hacer de intermediario.

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