Crisis Inmobiliaria 2020

Hoy vamos hablar sobre la burbuja inmobiliaria en la que nos encontramos ahora mismo y si deberías o no comprar una casa en 2020.

Burbuja Inmobiliaria 2020

Probablemente muchos de vosotros os encontréis en una situación muy similar a la mía y estéis viendo la evolución del mercado inmobiliario para la compra de vuestra primera vivienda o por el contrario estéis buscando una nueva propiedad mayor para el futuro, donde formar vuestra familia.

Antes de nada tengo que destacar una vez más que la compra de una casa es uno de los mayores gastos que probablemente tengas que hacer a lo largo de tu vida, por lo que considero que es muy importante saber que estas tomando todas las decisiones adecuadas.

Para ello hoy vamos hablar sobre:

Los 4 pilares fundamentales a la hora de comprar una casa. Este apartado es muy importante para la compra de una casa bien sea ahora o dentro de 10 años.
También vamos hablar sobre a situación actual del mercado inmobiliario y porque los precios apenas han caído.
Y por último te voy a dar mis consejos a la hora de buscar una propiedad en 2020.

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Los 4 Pilares para la Compra de una Casa

Lo primero de todo me gustaría hablar sobre los 4 pilares fundamentales a la hora de comprar una casa.

Puede que muchos de ellos sean bastante obvios, pero realmente te sorprenderías de cuantas personas se lanzan a la compra de una vivienda con los ojos vendados, sin saber o al menos sin tener estas 4 cosas en orden.

1. Tener un buen historial de crédito

Aunque es cierto que tiendo un buen historial de crédito o no, lo más seguro es que puedas aplicar a una hipoteca. Cuanto mejor, mejor!

Piensa que cuanto mejor sea tu credit score, vas a poder optar a una hipoteca con menor porcentaje de Interés.

Por lo que si tienes una puntuación de 740, 750, 760 en adelante lo más probable es que te vayas a beneficiar de los intereses más bajos. Y puntualizo que todos estos números van a estar condicionados y pueden variar aunque tu crédito sea excelente, dependiendo del % de la entrada que des para la casa, o el tipo de interés que elijas por ejemplo.

Piensa que la mayoría de las hipotecas tienen una duración de entre 15 y 30 años y cuanto mejor sea tu historial de crédito, más dinero te vas a poder ahorrar en el pago de intereses. Y créeme que a lo largo de todos esos largos años puede llegar a ser una cantidad muy grande de dinero.

Y quiero apuntar que todos estos datos los he sacado de fuentes muy fiables en Canadá como Mortgage Brokers News.

Por último a la hora de aplicar a una hipoteca también te recomiendo como en cualquier otra compra que hacemos, es hacer una búsqueda de las diferentes opciones que te pueden ofrecer distintos bancos y prestamistas para que puedas comparar y elegir la que más se ajuste a tus necesidades.

2. No tener una deuda alta en relación a tus ingresos

Deja que te explique esto mejor: Básicamente la deuda serían tus obligaciones o pagos recurrentes mensuales como por ejemplo la letra del coche, un préstamo personal, tarjetas de crédito… todo ello dividido entre tus ingresos netos mensuales.

Por ejemplo: Si la suma de todas tus deudas es de $1,000 y tienes unos ingresos mensuales de $4,000 1000/4000=0.25 que sería lo mismo que un 25%

Y por que te hagas una idea, normalmente los bancos y prestamistas suelen prestar hasta un máximo de 42% sobre el ratio de deuda en relación a tus ingresos.

Por lo que cuanto menor sea este porcentaje, tendrás más posibilidades para que te aprueben la hipoteca.

Lo que te recomiendo también es que calcules dentro de tus gastos mensuales otros gastos añadidos a la hipoteca que vas a tener que afrontar como propietario. Como el seguro, gas, luz, agua, impuesto de propiedad, mantenimiento, etc… Y que la suma de todos estos no sean más de 1/3 sobre tus ingresos netos mensuales.

3. Tener Ahorros para la entrada y un fondo de emergencia

Hoy en día se pueden acceder a hipotecas con una entrada muy baja.

Por ejemplo en Canadá la entrada mínima para la compra de una casa es del 5%, por lo que podrías comprar una casa de $100,000 con tan solo $5,000 de entrada, que es una cantidad muy baja considerando que es para la compra de una casa.

Sin embargo deberías saber que si tu entrada es menor del 20% vas a tener que pagar un seguro en tu hipoteca. (Puntualizo que este porcentaje va ser distinto según el país donde te encuentres) Personalmente te recomiendo llegar a ese porcentaje mínimo sobre la entrada para evitar pagar este seguro en tu hipoteca y así ahorrar un extra en los pagos mensuales.

También te recomiendo tener entre 3-6 ahorrados de tu sueldo ahorrados, antes de adentrarte en la compra de una casa. Y hay muchas personas se olvidan de esto, ya no solo es el dinero de tu hipoteca y la entrada de la casa sino que vas a tener que amueblar y probablemente vas hacer alguna reparación y mantenimiento, por lo que te recomiendo tener un colchón para cualquier imprevisto o gasto extra.

4. Tener una fuente de ingresos estable

Y por ejemplo si no tienes ingresos fijos mensuales, porque trabajas a comisión o eres un emprendedor, lo mejor sería que hicieras una media de tus últimos 12 meses. Pero no cuentes solo los meses en los que tengas los mayores ingresos porque te estarías mintiendo a ti mismo y podrías meterte en una situación delicada si no mantienes esa media de ingresos.

Por lo que sino tienes una fuente de ingresos estable, es mejor que te lo pienses dos veces antes de meterte en la compra de una casa.

Y como alternativa piensa que cuanto más dinero pongas en la entrada, menos dinero vas a tener que pagar menos cada mes en la hipoteca, por lo que esta puede ser una solución si tus ingresos no son estables.

Es Buen Momento para Comprar una Casa

Finalmente llegamos a la pregunta que nos estamos haciendo todos los que estamos pensando en comprar una casa en 2020.

¿Es este un buen momento para comprar? ¿Nos deberíamos beneficiar de los bajos porcentajes de interés? ¿Por qué los precios de la vivienda no bajan?

1. Tasas de Interés

Si has seguido la evolución del mercado inmobiliario durante los últimos meses, sabrás que las tasas de interés están en mínimos casi históricos.

Por ponerte un ejemplo hace un mes me pre aprobaron una hipoteca con un tipo de interés fijo del 2.79% con una entrada del 20%.

Y para todos aquellos que estéis aplicando o hayáis aplicado a una hipoteca en el pasado sabréis que este es un porcentaje muy bajo.

La gran ventaja de las tasas bajas de interés es que al bajar el precio de tu pago mensual en tu hipoteca, va aumentar tu capacidad de compra, por lo que teóricamente te vas a poder permitir comprar una casa más cara con el mismo salario.

2. Tasas de Interés en una Hipoteca a 15 años vs 30 años

Para ver la gran diferencia en el pago total de intereses dependiendo del periodo de amortización de tu Hipoteca veamos el siguiente ejemplo:

En una hipoteca a 30 años con un interés del 2,79% sobre una propiedad valorada en $300,000 en el cual das una entrada del 20% es decir $60,000, el valor total del préstamo serían de $240,000, y los intereses totales a pagar durante esos 30 años serían de $124,000.
Mientras que en una hipoteca a 15 años con las mismas exactas condiciones los intereses totales que pagarías serían de $58,443 menos de la mitad.

Como también es cierto que la cuota mensual a pagar va ser menor en una hipoteca a 30 años, si tienes la disciplina para invertir la diferencia todos los meses y obtener un retorno mayor en tus inversiones del 2,79%, matemáticamente esta opción sería es la que tendría más sentido.

Sin embargo personalmente aunque los pagos mensuales sean mayores yo prefiero pagar la hipoteca en menos tiempo y no vivir con deudas o con la sensación de que le debo algo alguien.

3. Alta demanda / baja oferta

Por otro lado la otra cara de la moneda es que cuando los intereses bajan, los precios de la vivienda suben.

Míralo de este modo, al bajar los precios en las tasas de interés, aumenta la demanda de compradores superando la oferta actual de viviendas. Por esta razón los precios de la vivienda apenas se han visto afectados hasta la fecha o incluso han seguido subiendo.

Opinión Personal

Por último te quiero dar 3 consejos a nivel personal que puede que te ayuden a la hora de buscar una propiedad. Yo llevo alrededor de 2, 3 años siguiendo de cerca el mercado en Toronto y alrededores y tenía en mis planes comprar mi primera vivienda en Canadá a lo largo de 2020.

1. Saber en que tipo de mercado te encuentras

Lo primero de todo y antes de evaluar si los precios son altos o bajos, tienes que saber en que tipo de mercado te encuentras. Y puntualizo que esto va variar mucho dependiendo del país, ciudad, zona…

Pero personalmente te recomiendo mirar la evolución de los precios durante los últimos años para que puedas saber la tendencia actual del mercado y saber si estas comprando mercado alto, bajo o por el contrario es un mercado plano.

Los precios en Toronto llevan en una tendencia alcista desde el año 2000, en el cual los apartamentos han aumentado su valor cuatro veces y las casas casi 10 veces y todo esto en tan solo en tan solo 20 años.

2. Casa nueva vs usada

También te recomiendo hacer una comparativa sobre los precios entre una vivienda nueva y una usada.

Ya que por poner un ejemplo, imagínate que el metro cuadrado en una casa usada es de $3000, y sin embargo en una casa nueva serían $3050. ¿Entiendes donde quiero llegar?

Para que vas a comprar una casa con 20 años de antigüedad que te va generar muchos gastos en mantenimiento cuando la diferencia con respecto a una nueva no es mucho menor.

3. Distinguir entre necesidad y deseo

Al igual que con cualquier otro tipo de gasto, tenemos que saber distinguir entre lo que es un deseo y una necesidad.

Si estas pensando en comprar una casa grande con piscina, jardín, 3 baños, 4 habitaciones… pero tienes pensado empezar una familia es un deseo mientras que por el contrario si estas pensando en tener hijos buscar una casa más grande para tu familia, es una necesidad.

Conclusión Final

Para terminar y a nivel personal voy a esperar un poco de momento para comprar, ya que con todo lo que ha pasado durante los últimos meses: aumento del desempleo, despidos… y el tiempo que queda hasta que se produzcan las ejecuciones hipotecarias. Calculo que lo ideal es esperar entre 10-20 meses.

Recuerda que la compra de una casa es una decisión muy importante que require un gran desembolso y compromiso económico, por lo que no trates acelerar el proceso y tómate tu tiempo

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